Palavas-les-Flots (34)

Description

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de vente (avec la décote de nue propriété) de ce bien est de 3 980 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 46,98 m²), ce qui correspond à un prix au m2 en pleine propriété de 4 854 €. Pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 2 344 € et 5 120 € sur cette zone, avec un prix moyen de 3 539 €.

Le prix au m² en pleine propriété de ce bien est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif.

Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien en pleine propriété (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 37%, alors que l’écart moyen entre tous les biens Nue Propriete et l’ancien est de 62% sur l’ensemble du marché des biens en nue propriété. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens de cette fiscalité actuellement en vente.

Facilité à la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici le principal critère qui explique l'essentiel de cette note :

• La population a baissé de 1,3% sur 5 ans sur cette zone.

Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

• La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 16% contre 16% en moyenne nationale.

rental_profitability_post_consolidation

Au cas où vous souhaiteriez mettre ce logement en location à l’issue de la période de nue propriété (qui durera 15 ans), lorsque vous posséderez le bien en pleine propriété, vous pourrez alors le louer pour 902 € / mois. Ce montant est estimé à partir du niveau des loyers actuels (17 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de référence des loyers de 1% par an.

Votre rentabilité locative brute serait alors de 5,1%, à comparer à une moyenne actuelle de 3,5% au niveau national sur les biens neufs.

Pour information, le taux de détention de la pleine propriété indiqué par le promoteur pour ce lot est de 82%.

L’usufruit est confié à l’organisme suivant : CDC Habitat.

Attractivité du quartier

Ce bien bénéficie d'un accès raisonnable sans être total aux environnements de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant.

La faible proportion de bacheliers et de cadres en local reflète un environnement populaire.

Le réseau de transports publics est peu développé dans cette zone, comme l'atteste la faible part de personnes empruntant les transports en commun.

tax_performance

L’achat en nue propriété permet de faire des économies sur 3 grandes catégories de frais : les frais de location, de prêt immobilier, et de fiscalité.

Afin d’évaluer ces économies, nous avons tenu compte d’un loyer de 789 € correspondant aux données de marché sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 213 415 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriété : 82%.

Voici le détail des frais non payés grâce au démembrement de propriété sur la durée de la période d’usufruit (15 ans) :

Location

Prêt

Fiscalité

Total des frais non payés sur toute la durée du démembrement : 103 545 €

L’équivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 3,2% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payés par le montant du bien et par la durée de l’investissement), à comparer avec un taux moyen de 3,3% sur la totalité des 1294 lots en nue propriété que nous recensons.