Marseille 5e Arrondissement (13)
De T1 à T3 De 18m2 à 60m2
De 81 021 € à 199 000 €
TVA 20%
Livraison
4ème trim 2027
Disponibilité
41 logements
Fiscalité
Nue propriété
Description
Potentiel de plus-value
Le prix au m² de vente (avec la décote de nue propriété) de ce bien neuf est de 3 297 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 60,36 m²), ce qui correspond à un prix au m2 en pleine propriété de 5 072 €. Pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 2 098 € et 4 182 € sur cette zone, avec un prix moyen de 2 895 €.
L’écart de prix au m² de ce bien neuf en pleine propriété par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 75%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 62% sur l’ensemble du marché des biens en nue propriété. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.
Facilité à la revente
La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.
Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note :
- La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 26% contre 16% en moyenne nationale.
- Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable sud.
Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères :
- La population a augmenté de 0,4% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1,5%.
rental_profitability_post_consolidation
Au cas où vous souhaiteriez mettre ce logement en location à l’issue de la période de nue propriété (qui durera 15 ans), lorsque vous posséderez le bien en pleine propriété, vous pourrez alors le louer pour 898 € / mois. Ce montant est estimé à partir du niveau des loyers actuels (13 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de référence des loyers de 1% par an.
Votre rentabilité locative brute serait alors de 3,5%, à comparer à une moyenne actuelle de 3,5% au niveau national sur les biens neufs.
Pour information, le taux de détention de la pleine propriété indiqué par le promoteur pour ce lot est de 65%.
Attractivité du quartier
Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min.
La part des adultes ayant le bac sur cette zone est forte (54% contre 50% en national où sont présents des biens à vendre).
Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.
tax_performance
L’achat en nue propriété permet de faire des économies sur 3 grandes catégories de frais : les frais de location, de prêt immobilier, et de fiscalité.
Afin d’évaluer ces économies, nous avons tenu compte d’un loyer de 785 € correspondant aux données de marché sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 306 154 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriété : 65%.
Voici le détail des frais non payés grâce au démembrement de propriété sur la durée de la période d’usufruit (15 ans) :
Location
| Montant | Détail | |
|---|---|---|
| Taxe foncière | 11 770 € | Payée par l'usufruitier |
| Frais de gestion locative | 10 593 € | La location est prise en charge par l'usufruitier |
| Assurances loyer impayé | 2 119 € | La location est prise en charge par l'usufruitier |
| Charges de copropriété | 4 237 € | A la charge de l'usufruitier |
Prêt
| Montant | Détail | |
|---|---|---|
| Intérêts de prêt immobilier | 61 078 € | Le montant de prêt est inférieur donc les intérêts également |
| Frais de garantie | 1 072 € | Le montant de prêt est inférieur donc les frais de garantie (hypothèque ou caution) également |
Fiscalité
| Montant | Détail | |
|---|---|---|
| Frais de notaire | 2 679 € | Le montant d'achat est inférieur donc les frais de notaire également |
| Impôts sur loyers | 33 333 € | Pas d'impôts à payer sur les revenus locatifs (touchés par l'usufruitier) |
| IFI | 22 962 € | Montant du bien non soumis à l'IFI |
Total des frais non payés sur toute la durée du démembrement : 149 842 €
L’équivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 3,3% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payés par le montant du bien et par la durée de l’investissement), à comparer avec un taux moyen de 3,3% sur la totalité des 1284 lots en nue propriété que nous recensons.
Les + de la résidence
Terrasse
Balcon
Où se situe le logement
Marseille 5e Arrondissement (13), France
Dispositifs
Nue propriété
