Marseille 2e Arrondissement (13)
De T1 à T3 De 17m2 à 55m2
De 70 700 € à 275 103 €
TVA 20%
Livraison
4ème trim 2027
Disponibilité
37 logements
Fiscalité
Nue propriété
Description
Potentiel de plus-value
Le prix au m² de vente (avec la décote de nue propriété) de ce bien est de 3 802 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 45,00 m²), ce qui correspond à un prix au m2 en pleine propriété de 5 675 €. Pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 2 097 € et 3 401 € sur cette zone, avec un prix moyen de 2 613 €.
L’écart de prix au m² de ce bien en pleine propriété par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 117%, alors que l’écart moyen entre tous les biens Nue Propriete et l’ancien est de 61% sur l’ensemble du marché des biens en nue propriété. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens de cette fiscalité actuellement en vente.
Facilité à la revente
La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.
Voici le principal critère qui explique l'essentiel de cette note :
- Situé en étage élevé, au 2ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre.
D'autres critères jouent également, mais de manière moins importante, et viennent atténuer les effets de ce premier groupe de critères :
- La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 11% contre 16% en moyenne nationale.
- La population a baissé de 19% sur 5 ans sur cette zone.
rental_profitability_post_consolidation
Au cas où vous souhaiteriez mettre ce logement en location à l’issue de la période de nue propriété (qui durera 15 ans), lorsque vous posséderez le bien en pleine propriété, vous pourrez alors le louer pour 770 € / mois. Ce montant est estimé à partir du niveau des loyers actuels (15 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de référence des loyers de 1% par an.
Votre rentabilité locative brute serait alors de 3,6%, à comparer à une moyenne actuelle de 3,5% au niveau national sur les biens neufs.
Pour information, le taux de détention de la pleine propriété indiqué par le promoteur pour ce lot est de 67%.
L’usufruit est confié à l’organisme suivant : Erilia.
Attractivité du quartier
Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant.
La part des adultes ayant le bac sur cette zone est forte (60% contre 50% en national où sont présents des biens à vendre).
Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.
tax_performance
L’achat en nue propriété permet de faire des économies sur 3 grandes catégories de frais : les frais de location, de prêt immobilier, et de fiscalité.
Afin d’évaluer ces économies, nous avons tenu compte d’un loyer de 673 € correspondant aux données de marché sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 255 373 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriété : 67%.
Voici le détail des frais non payés grâce au démembrement de propriété sur la durée de la période d’usufruit (15 ans) :
Location
| Montant | Détail | |
|---|---|---|
| Taxe foncière | 10 098 € | Payée par l'usufruitier |
| Frais de gestion locative | 9 088 € | La location est prise en charge par l'usufruitier |
| Assurances loyer impayé | 1 818 € | La location est prise en charge par l'usufruitier |
| Charges de copropriété | 3 635 € | A la charge de l'usufruitier |
Prêt
| Montant | Détail | |
|---|---|---|
| Intérêts de prêt immobilier | 48 036 € | Le montant de prêt est inférieur donc les intérêts également |
| Frais de garantie | 843 € | Le montant de prêt est inférieur donc les frais de garantie (hypothèque ou caution) également |
Fiscalité
| Montant | Détail | |
|---|---|---|
| Frais de notaire | 6 320 € | Le montant d'achat est inférieur donc les frais de notaire également |
| Impôts sur loyers | 28 598 € | Pas d'impôts à payer sur les revenus locatifs (touchés par l'usufruitier) |
| IFI | 19 153 € | Montant du bien non soumis à l'IFI |
Total des frais non payés sur toute la durée du démembrement : 127 589 €
L’équivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 3,3% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payés par le montant du bien et par la durée de l’investissement), à comparer avec un taux moyen de 3,3% sur la totalité des 1317 lots en nue propriété que nous recensons.
Où se situe le logement
Marseille 2e Arrondissement (13), France
Dispositifs
Nue propriété
